首页 » 预先了解办公室改住宅的博鱼·体育(中国)官方入口工程将在以后节省时间和金钱

预先了解办公室改住宅的博鱼·体育(中国)官方入口工程将在以后节省时间和金钱

埃德温·迪恩, 乔·古尔登, 和道格·斯威尼

博鱼·体育(中国)官方入口改建为住宅似乎是解决问题的一个简单方法. 全国, 办公室空缺率为 17%, 一些大城市 - 旧金山, 休斯顿, 奥斯汀 — 领先 30%, 而U.S. 面临的住房赤字 380万台.

但是在融资市场紧张的情况下制定适应性再利用项目并不那么简单. 波士顿, 纽约，并且旧金山, 正在考虑改善经济激励的方法, 更改分区政策并加快计划审核, 但开发者应该组建一个提供全方位服务的团队，在开始之前认真审视转化情况.

本博客着眼于结构工程问题，如果在初始阶段忽视这些问题，可能会付出高昂的代价, 以及创造有吸引力的住宅博鱼·体育(中国)官方入口的机会.

初步博鱼·体育(中国)官方入口调查

设计一个成功的转换项目, 初步结构调查是关键的第一步. 每座博鱼·体育(中国)官方入口都是独一无二的, 老博鱼·体育(中国)官方入口可能没有可用的原始结构图纸，或者可能进行了重大改动. 对于结构工程师来说，在购置前咨询期间查看结构元素非常重要, 或在项目开始时, 帮助在开发早期发现问题.

到达博鱼·体育(中国)官方入口物并不总是那么容易，可能意味着在总体拆除开始之前很久就拆除现有的天花板和墙壁饰面. 但是跳过这一关键步骤可能会在后期施工过程中带来重大挑战，并增加费用.

添加自然光

住房设施需要居住单元的外部景观，重要的是要考虑如何在办公室改建中实现这一点. 在最近的一个后张板项目中, IMEG 提出了两种引入自然光的解决方案 - 中央中庭或外部阳台切口. 中庭在博鱼·体育(中国)官方入口上更加简单，因为它可以避免后张力带, 但业主更喜欢外部阳台.

创建阳台, 需要消除每个板边缘上的后张力带, 任务艰巨. 增加力量, IMEG 提供了两种解决方案 - 添加下面的梁, 或策略性地定位新帖子以减少板跨度. 所有者更喜欢第二种方法，因为新帖子可以集成到新窗口的角落. 纤维增强聚合物复合材料也可用于在需要额外强度的地方提供外部加固.

机械博鱼·体育(中国)官方入口设计, 电气, 管道

在规划单元布局时与结构工程团队协调, 管道, 和暖通空调. 住宅单元的博鱼·体育(中国)官方入口布局不太可能与办公室框架概念保持一致. 如果单元与结构不对齐，工作将会更加复杂.

转换将极大地影响现有和新的 MEP 系统, 因此结构团队需要考虑管道的新地板和墙壁开口, 管道, 和暖通空调. 底层餐厅或零售空间可能会使转化变得更加复杂, 因为新的竖井和穿孔需要穿过博鱼·体育(中国)官方入口物. 在较旧的博鱼·体育(中国)官方入口中, 这可能是一个挑战, 因为原始轴可能小于当前代码要求, 并且这些位置可能难以重复使用.

确定楼板是否由混凝土制成, 钢, 或木材对项目的可行性有重大影响. 钢或木头通常更容易适应转换. 如果是具体的, 特别是后张混凝土, 您需要扫描楼板以找到钢筋和筋腱，以避免新的核心和开口撞击它们.

涉及钢材的转换, 重木材, 历史博鱼·体育(中国)官方入口中的粘土砖带来了额外的挑战. 结构工程师可以帮助预先考虑这些材料, 避免以后出现意外和额外费用.

屋顶设施

屋顶上有好消息. 办公楼的 HVAC 设备可能更重（而且可能已经过时）, 这超出了一座新住宅楼的需要. 所以, 你应该能够减少机械量, 电气, 以及屋顶上的管道设备. 这为理想的屋顶设施留下了空间（并保留了博鱼·体育(中国)官方入口容量）, 比如酒吧或泳池, 博鱼·体育(中国)官方入口性影响并不像您想象的那么大. 博鱼·体育(中国)官方入口工程师可以帮助评估博鱼·体育(中国)官方入口并在最需要的地方创造性地补充博鱼·体育(中国)官方入口系统. 例如, 泳池墙可用作博鱼·体育(中国)官方入口，上翻的横梁可通过内置的高架甲板系统隐藏.

能源效率

使博鱼·体育(中国)官方入口对市场具有吸引力, 更新外观很重要. 拆除过时且笨重的外部系统可以提高美观度和能源效率. 当 IMEG 进行转换时 100 吴建豪，一个旧金山 1970 年代博鱼·体育(中国)官方入口, 原来的预制混凝土墙体系统被新的单元式玻璃幕墙取代.

进行该切换, 工作人员花了六个月的时间移除 1 个,600 块预制混凝土板, 每个重 7,000 至 14,000 磅. 成品不仅是一座更现代化的玻璃博鱼·体育(中国)官方入口，对租户有吸引力, 但它也有助于防止地震改造，因为幕墙的荷载比原来的预制板轻得多.

占用

将办公场所改为住宅场所会触发升级博鱼·体育(中国)官方入口物非结构部件的要求，以符合当前的规范要求. 但是, 用于结构系统, 使用现有博鱼·体育(中国)官方入口规范的地方, 触发器基于风险类别的变化而不是占用率. 办公室和住宅占用属于同一风险类别, 这不会仅根据占用情况触发结构系统的大规模升级.

多个地方司法管辖区采用了自己的触发器，这确实需要结构性系统升级, 所以最好核实当地司法管辖区的修正案. 风险类别的定义方式也发生了变化, 所以博鱼·体育(中国)官方入口物数量超过 5,000 名居住者或重要的公共集会区域现在可以触发类别更改. 对结构或添加的重大更改也会触发升级. 历史博鱼·体育(中国)官方入口也可能有自己的规范和独特要求.

地震

各司法管辖区的抗震要求存在显着差异，可能会因特定博鱼·体育(中国)官方入口的占用和用途变化而引发升级，以将办公楼改造成住宅, 以及相关的更改和添加. 大多数情况下, 较新的博鱼·体育(中国)官方入口博鱼·体育(中国)官方入口已进行“基准测试”，不需要改造. 多个司法管辖区已通过影响强制地震升级触发的地方修正案：

旧金山

被称为“2/3 规则,”旧金山已采用 SFBC 503.11.1, 当三分之二或更多的博鱼·体育(中国)官方入口楼层被归类为重大改造时，需要进行抗震升级 - 每层楼定义为进行重大非结构性改造的楼层的三分之二或更多的博鱼·体育(中国)官方入口面积. 这是两年内所有变更的累积. 大约 75% 的新代码级别已完成改造.

俄勒冈州波特兰

波特兰市, 由于 20 世纪 80 年代该地区地震危险性大幅增加, 颁布了城市代码, 标题 24.85 现有博鱼·体育(中国)官方入口的抗震设计要求, 当占用或使用超过三分之一的博鱼·体育(中国)官方入口面积且居住负载超过 149 时，会触发地震升级. 大约 75% 的新代码级别已完成改造, 取决于相对危险分类的变化.

西雅图

在西雅图，改造当重大投资延长博鱼·体育(中国)官方入口物的使用寿命时触发. 意图与旧金山 2/3 规则类似, 这可能会引发对重大转换项目的改造. 大约 75% 的新代码级别已完成改造.

洛杉矶

洛杉矶市政代码 91.2.506.5.3 要求将博鱼·体育(中国)官方入口物升级到新规范级别的 75%，以便从商业用途更改为住宅用途. 代码 91.8203 和 91.8204 要求博鱼·体育(中国)官方入口物符合现行规范.

每个司法管辖区都不同，从办公室改建为住宅可能会引发地震修复, 需要根据博鱼·体育(中国)官方入口物具体情况确定. 业主经常要求自愿进行抗震加固，目的是创建更安全的结构或减少可能的最大损失 (PML).

将空置的办公空间改造成充满活力的住宅单元，为解决办公楼空置率高和住房短缺问题提供了一个有前途的解决方案. 但是这个过程涉及复杂的考虑因素以确保成功. 虽然经济激励, 分区调整, 各大城市正在探索加快规划审查, 开发商必须组建一支全面的团队，在融资紧张的情况下彻底评估转化前景. 关键结构因素包括经济有效地引入自然光, 与机械配合, 电气, 和管道集成, 了解现有的结构系统, 解决屋顶增强问题, 了解和解释地震影响, 以及国家和地方博鱼·体育(中国)官方入口规范的变更和修订.

通过接受这些因素并进行细致的规划, 开发商可以释放办公室改住宅的潜力, 创造有吸引力且实用的生活空间，同时促进城市复兴和满足住房需求.

详细了解 IMEG 的一些博鱼·体育(中国)官方入口改建项目：